전세사기 특별법 개정으로 피해자 구제 강화
최근 주택 전세 시장의 불안정과 함께 사회적 문제로 대두된 전세사기 피해를 구제하기 위한 노력이 이어지고 있다. 특히 현행 제도의 미비점을 보완하고 피해자에게 실질적인 도움을 제공하기 위한 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(이하 전세사기 특별법) 개정안이 국회를 통과하여 그 내용에 관심이 집중된다. 이 법안은 전세사기 피해 회복의 최소 기준선을 설정하고, 신탁 사기 등 권리 구제가 어려웠던 사례에 대한 지원을 확대하는 것을 핵심으로 한다.
사회적 재난으로서의 전세사기, 지속적인 제도 개선의 배경
전세사기는 2010년대 후반부터 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 사건 등을 통해 기업형, 조직형으로 확대되며 많은 임차인에게 막대한 피해를 입혔다. 국토교통부에 따르면 지난달 기준 약 3만 8천 명의 전세사기 피해자가 인정되었으며, 이 중 20~30대 청년층이 약 70%를 차지하고 있다. 이에 2023년 6월 1일 전세사기 특별법이 제정되었으나, 사각지대가 존재하고 실효성 있는 피해 구제가 미흡하다는 지적이 계속되었다. 이러한 배경 속에서 정부와 국회는 여러 차례의 논의를 거쳐 2024년부터 2026년까지 세 차례의 개정을 추진하며 제도를 보완해왔다. 특히 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과하고 5월 12일 공포된 최신 개정안은 피해 구제에 국가의 책임을 강화하는 중요한 전환점이 되었다.
최소보장제 및 선지급-후정산 제도 도입으로 피해 회복률 제고
이번 전세사기 특별법 개정의 핵심은 ‘최소보장제’와 ‘선지급-후정산’ 제도의 도입이다. 최소보장제는 경매·공매가 종료된 후 피해자가 회수하는 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 지원하는 방식이다. 이는 피해자가 최소한의 보증금을 회복할 수 있도록 하는 안전망 역할을 한다. 당초 50% 보장 방안이 논의되기도 했으나, 재정 부담 등을 고려하여 3분의 1 수준으로 결정되었다.
또한, 신탁 사기 등 무권 계약 피해자의 경우 경·공매 절차 이전에 국가가 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급하고, 경·공매 종료 후 국가가 정산하는 ‘선지급-후정산’ 제도가 도입되었다. 이러한 새로운 지원 규정들은 법률 공포 후 6개월이 경과한 날인 2026년 11월 13일부터 시행될 예정이다.
| 구분 | 개정 전 (2023년 특별법 기준) | 개정 후 (2026년 최신 개정안) |
|---|---|---|
| 피해 보증금 회복 | 경매 차익 활용 공공임대 지원 등 | 임차보증금의 3분의 1 최소 보장 (최소보장제) |
| 신탁 등 무권계약 피해 | 구제 어려움 | 경·공매 전 최소보장금 선지급 (선지급-후정산) |
전세사기 피해자 지원 범위 확대 및 예방 기능 강화
전세사기 특별법 개정을 통해 피해자 인정 범위와 지원 내용도 확대되었다. 우선 피해자로 인정받을 수 있는 임차보증금 상한액이 3억 원에서 5억 원으로 상향 조정되었으며, 이는 2024년 9월 10일 개정안부터 시행되었다. 또한, 이중 계약 등 ‘무권 계약’ 피해자도 지원 대상에 포함되어 사각지대를 해소하려 노력하고 있다. 피해자는 경매 절차에서 최고가 매수 신고 가격이 없더라도 최저 매각 가격으로 우선 매수 신고를 할 수 있게 되어 주거 안정에 기여한다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자의 피해주택 매입 절차도 개선되어, 위반 건축물이나 신탁 사기 주택에 대해 ‘선매입 후심의’가 가능해지고, 공공주택사업자가 경·공매 유예·정지를 신청할 수 있는 권한이 부여되었다.
피해 예방 기능도 강화된다. 전세피해지원센터의 명칭이 ‘전세피해 및 예방지원센터’로 변경되었으며, 임대차 계약을 체결하려는 예비 임차인에 대한 상담 및 컨설팅 업무를 수행하여 사전 예방 활동을 확대한다.
전세사기 특별법 적용 시 유의사항 및 향후 과제
이번 전세사기 특별법 개정은 피해 구제에 큰 진전을 가져왔지만, 몇 가지 유의할 점이 있다. 최소보장금을 지급받은 피해자는 한국토지주택공사(LH) 등이 제공하는 공공임대주택에 입주하는 것이 제한될 수 있어, 지원 방식 선택에 신중을 기해야 한다. 또한, 외국인 피해자, 다세대 공동 담보 주택, 근린생활시설 거주자 등 여전히 지원 사각지대에 놓인 피해 유형이 남아있다는 지적도 제기된다. 피해자 인정을 위한 심사 과정이 지연될 경우, 그 기간 동안 피해자가 신용 불량자로 전락하는 등의 추가 피해가 발생할 수 있어 신속한 심사 절차 개선이 필요하다. 전세사기 특별법은 2027년 5월 31일까지 유효 기간을 가지며, 향후 추가적인 보완 방안이 지속적으로 모색될 것으로 보인다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세사기 특별법 개정안의 주요 내용은 무엇인가요?
A1. 전세사기 특별법의 최신 개정안은 임차보증금의 최소 3분의 1을 국가가 보장하는 ‘최소보장제’와 신탁 사기 등 무권 계약 피해자를 위한 ‘선지급-후정산 제도’ 도입을 핵심으로 합니다.
Q2. 최소보장제와 선지급-후정산 제도는 언제부터 시행되나요?
A2. 최소보장제와 선지급-후정산 제도를 포함한 주요 지원 규정은 2026년 5월 12일 법률 공포 후 6개월이 경과한 날인 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다.
Q3. 전세사기 피해자 인정 요건은 어떻게 변경되었나요?
A3. 피해자로 인정받을 수 있는 임차보증금 상한액이 3억 원에서 5억 원으로 상향 조정되었으며, 이중 임대차 계약 등 무권 계약 피해자도 지원 대상에 포함됩니다. 다만, 보증보험 가입자 등은 적용 대상에서 제외됩니다.